Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng đã có cuộc trao đổi với báo giới xung quanh vấn đề này. Ông Hà cho biết:
Khách hàng nhà ở của chúng ta chưa có tính chuyên nghiệp, không xem xét kỹ đến các hợp đồng. Vì vậy, khi có những tranh chấp, biến động sẽ dẫn đến khiếu kiện và những khiếu kiện ấy rất khó khăn trong việc giải quyết. Bởi thông thường, nếu có các tranh chấp hợp đồng dân sự thì phải ra tòa mới giải quyết được. Nhưng thực tế, không ai muốn ra tòa vì rất phiền phức và mất nhiều thời gian.
Theo ông, phải làm gì để hạn chế các vụ khiếu kiện liên quan đến mua bán nhà ở?
Tôi nghĩ, trước hết là các chủ đầu tư và khách hàng khi mua nhà nên xem xét hợp đồng kỹ càng. Ở các nước, khi triển khai ký hợp đồng mua bán các tài sản lớn (như nhà ở), người ta thường có luật sư và có những công ty môi giới chuyên nghiệp nắm rõ luật pháp để tư vấn cho chủ đầu tư cũng như khách hàng. Vì vậy rất ít khi xảy ra tranh chấp trong hợp đồng.
Hiện nay, do lượng cung hàng hóa BĐS vẫn ít hơn cầu nhiều, có thể khiến người bị “bắt chẹt” trong hợp đồng. Theo ý kiến của người dân, họ muốn có quy định rõ ràng trong hợp đồng với những điều khoản bắt buộc nào để bảo vệ phía khách hàng?
Trong luật nhà ở, Nghị định 90 đã có mẫu hợp đồng. Tuy nhiên, chúng tôi cũng sẽ nghiên cứu để có hướng dẫn cụ thể cho người dân trong quá trình mua bán nhà ở. Tôi cũng muốn nói thêm, thị trường BĐS trong thời gian vừa qua có những đột biến mà ngay cả chủ đầu tư cũn như người mua cũng không thể dự đoán nổi. Vì thế, trong bối cảnh bất khả kháng đó, chủ đầu tư và người dân nên ngồi lại với nhau giải quyết vấn đề, cùng chia sẻ gánh nặng, trách nhiệm cho cả hai bên.
Có một thực tế hiện nay, khi thiếu vốn các công ty kinh doanh BĐS đang “lách” luật bằng các hình thức vay vốn của dân. Được biết, có những dự án chưa GPMB vẫn tiếp tục vay vốn. Nếu như trong trường hợp xấu nhất xảy ra là các dự án đó không thể GPMB bằng được hoặc rất lâu thì rủi ro sẽ là khách hãng. Xin ông có biết, có quy định nào hiện nay để kiểm soát vốn BĐS không?
Trong luật Nhà ở và luật kinh doanh BĐS có quy định khi nào thì được huy động vốn và khi nào được phép bán sản phẩm nhà ở. Nhà nước cũng không thể cấm được nếu việc huy động vốn của chủ đầu tư được coi là hợp pháp. Chúng ta cũng không thể cấm được người dân cho vay hoặc góp vốn để đầu tư mà không vi phạm pháp luật.
Nhưng như tôi nói, đây là giao dịch dân sư và những dự án nhà ở là rất phức tạp, như vậy các hợp đồng huy động vốn cần có các điều khoản rõ ràng, minh bạch trách nhiệm của từng bên và có những chế tài cụ thể.
Nếu người dân cho chủ đầu tư vay, ai sẽ là người kiểm soát việc chủ đầu tư sử dụng tiền đó làm gì?
Pháp luật quy định, huy động phải sử dụng đúng mục đích. Nhưng trong trường hợp này không phải là huy động vốn trong luật nhà ở quy định mà là vay vốn để đầu tư dự án. Vì vậy, chúng tôi sẽ cũng tiếp tục nghiên cứu vấn đề này để đề xuất với nhà nước.
Theo ông, việc các doanh nghiệp BĐS sắp tới đều phải giao dịch qua sàn liệu có hạn chế được việc các nhà đầu tư huy động vốn ngay cả với những dự án chưa GPMB xong?
Tôi cho rằng việc triển khai sàn giao dịch BĐS là quyết định rất đúng đắn, người dân khi tham gia giao dịch cũng sẽ có được nhiều thông tin hơn, được tư vấn một cách cụ thể hơn. Chúng ta đang dần chuyên nghiệp hoá từ người bán cho đến người mua và cả trong quản lý. Từ đó, những tranh chấp trong hợp đồng và việc huy động vốn trái pháp luật thì sẽ hạn chế đi rất nhiều.
Ông có nghĩ có doanh nghiệp có thể tạo nên một sàn giao dịch ngầm?
Trong cơ chế thị trường luôn có những yếu tố cạnh tranh và người dân sẽ tìm nơi có uy tín để làm. Nếu doanh nghiệp làm ăn không nghiêm túc và hiệu quả thì sẽ bị đào thải.
Khi sàn giao dịch BĐS ra đời, liệu người dân có được mua với giá gốc hay không?
Một trong những yêu cầu cơ bản nhất của sàn giao dịch là để cho người dân tiếp cận được với thông tin chính thống, với giá gốc, đó là mục tiêu của sàn. Để đạt được mục tiêu đó cần phải có thời gian, nhưng chắc chắn rằng là như vậy.
Hiện nhiều ngân hàng đang “bật đèn xanh” cho vay trở lại đối với BĐS. Theo ông việc này sẽ tác động đến thị trường?
Đó là dấu hiệu tốt cho thị trường BĐS. Tất nhiên chúng ta cũng phải thấy rằng sản phẩm của thị trường phải hợp với túi tiền của người dân. Nếu chúng ta tập trung qúa lớn vào phân khúc thị trường cao cấp thì nó sẽ không có thị trường, bắt buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh các kế hoạch của mình.
Khi các doanh nghiệp trên thị trường được “bơm” vốn, thì liệu giá nhà đất có giảm?
Tôi nghĩ rằng điều đó còn phụ thuộc vào giá đầu vào của sản phẩm. Đó là giá đền bù giải phóng mặt bằng, giá vật liệu… nếu tất cả xuống giá thì giá nhà phải xuống.
Khoảng bao lâu nữa thì thị trường sẽ hồi phục?
Khó có thể nói được khi nào thị trường sẽ hồi phục nhưng hi vọng nó sẽ dần hồi phục từ năm 2009.
Trong trường hợp ngân hàng cho vay trở lại đối với BĐS, theo ông, liệu có quay trở lại tình trạng đầu cơ không?
Khi có lợi nhuận, thì sẽ có đầu cơ, điều đó là không thể tránh được. Để hạn chế việc này, các giao dịch BĐS cần phải qua sàn, các dự án phải công khai, minh bạch để người dân nắm thông tin. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cần phải kiên quyết trong việc xử lý, đặc biệt là dùng công cụ thuế, nếu anh đầu cơ thì tôi sẽ đánh thuế cao.
Xin cám ơn ông!
Lan Hương